Sälja bostad? Börja här!

Förhandlingsposition - absolut viktigast

Den som får bäst betalt är alltid den som inte måste sälja.

Detta är den enskilt viktigaste faktorn för försäljningspriset. När du kan vara motståndskraftig mot erbjudanden och inte har panik kommer har du bäst förutsättningar för att göra en bra affär. Erfarenhet visar att tid har den bästa korrelationen med ett bra pris.

Planera därför försäljningen så att du aldrig hamnar i en pressad situation. Om möjligt, börja processen tidigt när du bara funderar på att flytta, inte när du redan köpt nytt. Man kan många gånger testa intresse på olika typer av förmarknader.

Förmarknaden - töm den alltid först

25-30% av alla affärer sker nu på förmarknaden innan Hemnet. Töm alltid förmarknaden först, även om du har bråttom!

Du får två försäljningstillfällen - först till mindre kräsna köpare som inte behöver perfekta bilder, sedan på Hemnet om det behövs.

På förmarknaden kan du testa intresset utan homestyling eller att 'sätta igång karusellen'. Du kan bygga intresse över tid och kanske få med dig bud in på Hemnet med 'Budgivning pågår'. Perfekt om du vet att du ska flytta inom 6-16 månader.

Timing - januari är guldmånaden

Sälj i januari-februari när utbudet är som lägst, inte i maj när 'trädgården är fin' vilket skapar överutbud. Du ska sälja när konkurrensen är minst, inte när alla andra gör det. Många tror att våren är bäst för försäljning, men januari kan vara optimal - mindre utbud betyder mindre konkurrens och mer uppmärksamhet för ditt objekt. Säsongsmönster planar ut med förmarknaden.

Välj rätt mäklare för din situation

Ta alltid in minst tre mäklare för jämförelse. Välj baserat på förtroende och kompetens, inte lägsta pris - svensk mäklarprovision är redan låg (snitt 48 000 kr för bostadsrätt, 68 000 kr för villa). Leta efter någon som gillar din bostad och kommer anstränga sig extra.

Fundera på vilken målgrupp som kommer titta och välj mäklare som kan hantera just den gruppen. Testa genom att gå på en annan visning de håller - tar de kommando? Undvik provisionsbaserade arvoden utan fast lön (80% av mäklare) som kan skapa stress och felaktiga incitament.

Presentation och förberedelser

Ju mer öppen marknad, desto viktigare blir presentationen. Bilderna, stylingen och inbjudan måste sticka ut på Hemnet. Rensa bort hälften av alla prylar - både inne och ute. Ta dit en vän och fråga vad som stör. Allt ögat fastnar på ska bort.

Dokumentera alla renoveringar med kvitton och datum. Men på förmarknaden räcker ofta enklare bilder - köpare har större överseende när de hittar något inte alla andra ser.

Smart marknadsföring utanför Hemnet

Använd Facebook-annonsering mot specifik målgrupp (barnfamiljer i området etc) istället för dyrare Hemnet-paket som kan kosta 20 000 kr (premiumpaket). Publicera i lokala Facebook-grupper som 'förmarknad till förmarknaden'. Du når passiva spekulanter som inte aktivt söker men kan bli intresserade när rätt objekt dyker upp. Hemnet har höjt priserna från 5000 till 8000 kr i snitt.

Köpa först eller sälja först

Banken bestämmer ofta åt dig, men om du får välja har båda fördelar. Köpa först ger trygghet att du har tak över huvudet, särskilt om du är kräsen. Sälja först ger bättre förhandlingsläge och du vet exakt vad du har att röra dig med, men riskerar mellanboende. Din finansiella situation och riskvilja avgör.

Hantera budgivningen professionellt

20% av alla bostäder går inte till högstbjudande. Orsaker kan vara att högstbjudande inte sålt sin bostad eller att tvåan har bättre finansiering. Enligt lag har säljaren fri prövningsrätt. Mäklaren bedömer ofta vem som är säkrast köpare och påverkar säljarens känsla. Utgångspriset är kritiskt - säljaren binder sig mentalt vid det. Intresse är en färskvara vid försäljning.

I nedåtgående marknad

I en nedåtgående marknad är ofta de tidiga buden de bästa, även om de är lägre än förväntat.

Renovering innan försäljning

Ta in en mäklare för råd innan större renoveringar. Badrumrenovering är nästan alltid värd det eftersom köpare vill slippa göra det själva. Köksrenovering är mer tveksamt - många vill sätta sin egen prägel, utgå från att du sällan får tillbaka pengarna för en dyr köksrenovering.

Pool och växthus höjer värdet. Energieffektivisering (bergvärme, solceller) värderas äntligen ordentligt. Takrenovering och dränering ger sällan full avkastning.

Målgruppsanalys

De flesta flyttar inom samma område - ofta extremt kort radie. Barnfamiljer prioriterar närhet till skola högst. I Stockholm: Kungsholmen-Bromma-tillbaka när man blir gammal. I Malmö: västerut för dyrare områden, söderut från Möllan till gathus i Sofielund. Förstå din målgrupp och anpassa marknadsföringen därefter.

Uppskovsskatt

Betala inte in uppskovsskatten nu - det kan bli helt skattefritt framöver. Om det blir retroaktivt kan du rätta deklarationen fem år bakåt. Hellre betala 3% ränta ett år än missa möjligheten till skattefrihet. Håll koll på politiska förslag.

Fejkbud och transparens

Fejkbud är extremt ovanligt med BankID-koppling och budlistor som köparen kan kontrollera. Det som känns konstigt beror oftare på FOMO-effekten - när någon börjar buda vaknar plötsligt andra intressenter som väntat. Sverige har världens effektivaste bostadsmarknad med 14-23 dagars försäljningstid.

Specifikt för bostadsrätter

Fokusera på att kommunicera föreningens ekonomi tydligt. Köpare tittar på skuld per kvm, stambyten, underhållsplaner. Visa att föreningen har god ekonomi och professionell förvaltning. Utvecklingsmöjligheter som vindsvåningar eller attefallshus kan vara säljargument.

Specifikt för villor

Köpare förväntar sig att ta över fastighetsskötsel. Gör en långsiktig underhållsplan och dokumentera allt skick. Visa upp alla kvitton på utförda renoveringar. Energideklaration är viktigt. Villor i storstäder har begränsat utbud vilket är en fördel.

Värdering och prissättning

Värderingstjänster fungerar bäst för standardbostäder, sämre för unika objekt. Nästan allt är till salu till rätt pris. Glöm inte att det som är till salu nu, till ett visst pris, uppenbarligen inte är sålt. Mäklaren måste enligt lag vara opartisk förutom i prisfrågan.

Provisionsbaserade mäklare är inte alltid bäst

En duktig mäklare behöver inte ha extra incitament för att ge dig högsta slutpriset. Det viktiga är inte huruvida mäklaren har en provisonbaserad ersättning gentemot dig utan hur hens lön är strukturerad.

En fast lön ger tryggare mäklare som kan fokusera på bästa pris istället för snabb affär. När mäklare har provisionsbaserad lön kan de omedvetet pressa dig att sälja för att få betalt.

Tankar om uppskov

Uppskov av reavinstskatt innebär att du slipper betala skatten direkt när du säljer en bostad, vilket sedan 2021 är helt räntefritt och är mer eller mindre ett kostnadsfritt lån från staten.

Om du köper en dyrare bostad kan du normalt skjuta upp hela vinsten, medan du vid köp av billigare bostad bara kan göra uppskov på en del genom kvotering (vinst × nya bostadens pris ÷ gamla bostadens pris).

Pengarna du sparar kan istället användas för investeringar, amortering eller som insats i nästa bostad. Uppskovet ligger kvar tills du väljer att betala tillbaka, ofta i samband med nästa bostadsförsäljning, men du kan när som helst välja att betala av det i förtid.